Water came through the condo ceiling. Who pays for what?Entró agua por el techo del condominio. ¿Quién paga qué?

By María Adriani, Public Adjuster, Lic. W568192Por María Adriani, Public Adjuster, Lic. W568192 ·

In a Florida condominium, one leak can touch three policies: the association's, yours and your neighbor's. Florida law splits the building between the association and each unit owner, and that split decides which insurer pays for the ceiling, which pays for the floor and which pays for your sofa. Florida rules cited were verified in the statutes on November 5, 2026.En un condominio de Florida, una sola fuga puede tocar tres pólizas: la de la asociación, la tuya y la de tu vecino. La ley de Florida divide el edificio entre la asociación y cada dueño de unidad, y esa división decide qué aseguradora paga el techo, cuál paga el piso y cuál paga tu sofá. Las reglas de Florida citadas se verificaron en los estatutos el 5 de noviembre de 2026.

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In shortEn resumen

  • The association's policy covers the building as originally installed; your HO-6 covers floors, wall coverings, cabinets, appliances and your belongings (Florida Statute 718.111(11)(f)).La póliza de la asociación cubre el edificio como se construyó; tu HO-6 cubre pisos, acabados de pared, gabinetes, aparatos y tus cosas (estatuto 718.111(11)(f)).
  • Report the damage to the association in writing right away: the association may not have to pay a loss reported after its own claim was settled (718.111(11)(j)4).Avisa a la asociación por escrito enseguida: puede no tener que pagar un daño que se reportó después de cerrado su propio reclamo (718.111(11)(j)4).
  • When the water came from a neighbor, your own HO-6 handles your unit; whether the neighbor is at fault is a legal question for an attorney.Si el agua vino del vecino, tu propia HO-6 atiende tu unidad; si el vecino tiene la culpa es una pregunta legal para un abogado.

Association policy versus HO-6Póliza de la asociación contra póliza HO-6

Florida Statute 718.111(11) requires every condominium association to carry adequate property insurance. That policy must cover the condominium property as originally installed, or replaced with like kind and quality, following the original plans. In practice that is the structure, the common elements and, inside your unit, things like the original drywall.El estatuto 718.111(11) de Florida obliga a toda asociación de condominio a tener un seguro de propiedad adecuado. Esa póliza debe cubrir la propiedad del condominio como se instaló originalmente, o reemplazada por algo de igual tipo y calidad, según los planos originales. En la práctica eso es la estructura, las áreas comunes y, dentro de tu unidad, cosas como el drywall original.

The same statute excludes from the association's policy the items inside your unit that serve only your unit, and makes them your responsibility:El mismo estatuto excluye de la póliza de la asociación lo que está dentro de tu unidad y sirve solo a tu unidad, y lo deja bajo tu responsabilidad:

  • Your personal property: furniture, clothes, electronics.Tus pertenencias: muebles, ropa, aparatos electrónicos.
  • Floor, wall and ceiling coverings: tile, wood, carpet, paint, wallpaper.Los acabados de piso, pared y techo: losa, madera, alfombra, pintura, papel tapiz.
  • Electrical fixtures, appliances, water heaters and water filters.Las lámparas y accesorios eléctricos, los electrodomésticos, el calentador y los filtros de agua.
  • Built-in cabinets and countertops.Los gabinetes empotrados y los topes.
  • Window treatments: curtains, blinds and their hardware.Cortinas, persianas y sus herrajes.
Florida lawLey de Florida

That is what your HO-6 unit owner policy is for. Florida Statute 627.714 also requires the HO-6 to include at least $2,000 of loss assessment coverage, with a deductible of no more than $250, for when the association charges owners for a covered loss, and makes the HO-6 excess over any other policy covering the same property.Para eso es tu póliza HO-6 de dueño de unidad. El estatuto 627.714 de Florida además exige que la HO-6 incluya al menos $2,000 de cobertura de cuotas por pérdida, con un deducible de no más de $250, para cuando la asociación cobra a los dueños por un daño cubierto, y hace que la HO-6 sea en exceso sobre cualquier otra póliza que cubra la misma propiedad.

A leak from the neighbor: who answersFuga del vecino: quién responde

Water from the unit above usually damages both sides of the line. The part the association must insure, damaged by an insurable event, is repaired by the association as a common expense, and so is the association's deductible (718.111(11)(j)). Your floors, cabinets, paint and belongings go to your HO-6.El agua de la unidad de arriba normalmente daña los dos lados de la línea. La parte que la asociación debe asegurar, dañada por un evento asegurable, la repara la asociación como gasto común, y también su deducible (718.111(11)(j)). Tus pisos, gabinetes, pintura y pertenencias van a tu HO-6.

There is an exception. If the damage came from a unit owner's intentional conduct, negligence or failure to follow the declaration or the association's rules, that owner is responsible for the repair costs insurance did not pay, including damage to other owners' property (718.111(11)(j)1 and 2). Whether your neighbor was negligent is a legal question: for that, and for any claim against the neighbor, talk to an attorney. Your insurer may also pursue the neighbor after it pays you.Hay una excepción. Si el daño vino de la conducta intencional, la negligencia o el incumplimiento de la declaración o de las reglas de la asociación por parte de un dueño, ese dueño responde por los costos de reparación que el seguro no pagó, incluido el daño a la propiedad de otros dueños (718.111(11)(j)1 y 2). Si tu vecino fue negligente es una pregunta legal: para eso, y para cualquier reclamo contra el vecino, habla con un abogado. Tu aseguradora también puede ir contra el vecino después de pagarte.

What to check in the association documentsQué revisar en los documentos de la asociación

  • The declaration of condominium: the definition of your unit's boundaries and the insurance and maintenance articles.La declaración de condominio: la definición de los límites de tu unidad y los artículos de seguro y mantenimiento.
  • Whether the association voted to opt out of the default repair allocation. Florida Statute 718.111(11)(k) allows it by majority vote, and the opt-out must be recorded.Si la asociación votó para salirse de la división de reparaciones que fija la ley. El estatuto 718.111(11)(k) lo permite con voto de la mayoría, y esa decisión debe quedar registrada.
  • The association's property policy: the insurer, the policy number and the deductible. Ask management for a copy of the declarations page.La póliza de propiedad de la asociación: la aseguradora, el número de póliza y el deducible. Pide a la administración copia de la página de declaraciones.
  • The rules on who must approve repairs inside the unit and which contractors can work in the building.Las reglas sobre quién aprueba las reparaciones dentro de la unidad y qué contratistas pueden trabajar en el edificio.

Documenting the damage in your unitDocumentar el daño de tu unidad

  • Photos and video of the ceiling, the walls, the floor and the water stains, before anything is removed.Fotos y video del techo, las paredes, el piso y las manchas de agua, antes de quitar nada.
  • The source of the water: ask management or the plumber to put in writing which unit and which pipe or appliance it came from, and the date.El origen del agua: pide a la administración o al plomero que pongan por escrito de qué unidad y de qué tubo o aparato vino, y la fecha.
  • Moisture readings from the drying company, with dates.Las lecturas de humedad de la empresa de secado, con fechas.
  • A list of damaged belongings with photos, and receipts if you have them.Una lista de las pertenencias dañadas con fotos, y los recibos si los tienes.
  • Your written notice to your own insurer, with the claim number. Florida Statute 627.70132 gives 1 year from the date of loss, but water damage gets worse every day. These are the law’s deadlines; your policy may have its own terms.Tu aviso por escrito a tu propia aseguradora, con el número de reclamo. El estatuto 627.70132 de Florida da 1 año desde la fecha del daño, pero el daño por agua empeora cada día. Son los plazos de la ley; tu póliza puede tener sus propios términos.

Working with managementCoordinar con la administración

Report the damage to the association in writing the same day, by email, and keep the reply. The association is not obligated to pay as a common expense for a loss an owner knew or should have known about and did not report until after the association's claim was settled or denied as late (718.111(11)(j)4). After a loss, reconstruction is done by the association; you can do work on parts of your unit only with the board's prior written consent and the required permits (718.111(11)(g)1). Easy Claim Corp handles condo unit claims with the owner's insurer in Hollywood, Broward and Miami-Dade; disputes with the association or a neighbor are for an attorney.Reporta el daño a la asociación por escrito el mismo día, por correo electrónico, y guarda la respuesta. La asociación no está obligada a pagar como gasto común un daño que el dueño conocía o debía conocer y no reportó hasta después de que el reclamo de la asociación se cerró o se negó por tardío (718.111(11)(j)4). Después de un daño, la reconstrucción la hace la asociación; tú puedes hacer trabajos en partes de tu unidad solo con permiso previo y por escrito de la junta y con los permisos requeridos (718.111(11)(g)1). Easy Claim Corp maneja reclamos de unidades de condominio con la aseguradora del dueño en Hollywood, Broward y Miami-Dade; los conflictos con la asociación o con un vecino son para un abogado.

Common questionsPreguntas frecuentes

Who pays if the water came from the neighbor?¿Quién paga si el agua vino del vecino?

Usually your HO-6 pays for your floors, cabinets, paint and belongings, and the association's policy pays for the parts of the building it must insure, as a common expense. If the neighbor's negligence caused it, Florida Statute 718.111(11)(j) makes that owner responsible for repair costs insurance did not cover. Fault is a legal question for an attorney.Normalmente tu HO-6 paga tus pisos, gabinetes, pintura y pertenencias, y la póliza de la asociación paga las partes del edificio que debe asegurar, como gasto común. Si lo causó la negligencia del vecino, el estatuto 718.111(11)(j) hace a ese dueño responsable de los costos de reparación que el seguro no cubrió. La culpa es una pregunta legal para un abogado.

What does the association's policy cover?¿Qué cubre la póliza de la asociación?

The condominium property as originally installed: the structure, the common elements and original parts of the units like the drywall. It must exclude what serves only your unit: floor, wall and ceiling coverings, fixtures, appliances, water heaters, built-in cabinets, countertops, window treatments and your belongings (718.111(11)(f)).La propiedad del condominio como se instaló originalmente: la estructura, las áreas comunes y las partes originales de las unidades, como el drywall. Debe excluir lo que sirve solo a tu unidad: acabados de piso, pared y techo, accesorios, electrodomésticos, calentadores, gabinetes empotrados, topes, cortinas y tus pertenencias (718.111(11)(f)).

Can I claim with my insurer and my neighbor's?¿Puedo reclamar a mi seguro y al del vecino?

You file with your own HO-6 for the damage to your unit; that is the claim a public adjuster can handle for you. A claim against the neighbor or the neighbor's liability insurer depends on fault, and your insurer may pursue it after paying you. For a claim against the neighbor, talk to an attorney.Tú reclamas a tu propia HO-6 por el daño de tu unidad; ese es el reclamo que un ajustador público puede manejar por ti. Un reclamo contra el vecino o contra el seguro de responsabilidad del vecino depende de la culpa, y tu aseguradora puede hacerlo después de pagarte. Para reclamarle al vecino, habla con un abogado.

Need help with a claim like this?¿Necesitas ayuda con un reclamo así?

I document the damage and present the claim to your insurer. I charge 20% of what the insurance company pays you thanks to my work, or at most 10% the first year after a declared emergency. Everything is in writing.Documento el daño y presento el reclamo a tu aseguradora. Cobro el 20% de lo que el seguro te pague gracias a mi trabajo, o máximo 10% el primer año después de una emergencia declarada. Todo queda por escrito.

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This article is general information, not legal advice. Policies differ; read yours. María Adriani, Public Adjuster, Lic. W568192 · Easy Claim Corp, Lic. G094867 · State of Florida.Este artículo es información general, no asesoría legal. Cada póliza es distinta; lee la tuya. María Adriani, Public Adjuster, Lic. W568192 · Easy Claim Corp, Lic. G094867 · State of Florida.

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